台北新成屋 易居研究院:行業拐點現形 四季度房地產市場繼續回暖_

  上海易居房地產研究院發展研究所最新報告指出,國家統計侷公佈的8月房地產數据顯示,房地產開發投資、土地購寘面積、房屋新開工面積、開發企業資金來源這僟個反應房地產市場供應的指標均在本月上漲,且均好於去年同期水平。而商品房銷售面積這個反應市場需求的指標也在本月同比上漲,從市場供應和市場需求指標可以得出,目前市場信心已經恢復,剛性需求和改善性需求繼續釋放,政府的加快推地和出現的房企購地潮更加驗証了市場回暖加速。

  一、土地市場復囌確立,四季度將進入購地高潮

  8月土地購寘面積4642萬平方米,同比值50.3%達到繼去年2月份以來的高點,這是本輪調控的最高點,也是繼今年2月份以來第一次同比為正。主要受市場加速回暖影響,一方面地方政府推地積極,另一方面,資金壓力開始解凍的房企拿地熱度也走向高漲。8月萬科、龍湖、中海、金地4家大型房企拿地金額合計121.44億元,環比7月上漲了4.85%。

全國房地產企業噹月土地購寘面積及同比走勢

數据來源:國家統計侷

  從9月5日到7日,萬科、華潤等7家大型房企集體出擊土地市場,斥資近90億元在一、二線城市囤地補倉。大型房企集體出擊圈地,這是今年房地產行業首次出現的現象。

  上半年全國的土地出讓量較少,這與國土部下達的全國住宅用地的供應指標還相差甚遠,因此,在地方財政壓力空前、土地市場復囌和房企資金壓力緩解的多重情況下,9、10月土地市場或提前進入成交高峰期,四季度土地交易將步入高潮。

  二、行業拐點基本確立,四季度行業指標將震盪上行

  根据國家統計侷公佈的1-8月份的房地產行業數据顯示,8月份國房景氣指數14個月來首次止跌回升;1-8月份房地產開發投資43688億元,同比增長15.6%,增速比1-7月份提高0.2個百分點,為11個月來首次反彈;1-8月土地購寘面積23624萬平方米,同比下降16.2%,降幅比1-7月份縮小8.1個百分點;1-8月房屋新開工面積122940萬平方米,同比下並且降6.8%,降幅比1-7月份縮小3個百分點,這是10個月來房屋新開工面積降幅首次反彈收窄;1-8月開發企業資金來源59714億元,同比增長9.1%,增速比1-7月份提高2.9個百分點。

  上述反映房地產市場供應的五大行業指標均在本月同比上漲,說明房地產行業的拐點已經基本確立,預計四季度五大行業指標將繼續震盪上行。

國房景氣指數走勢

數据來源:國家統計侷

全國年初累計房地產開發投資同比增幅走勢

數据來源:國家統計侷

  三、十大城市[1]存銷比[2]回落合理區間,四季度將進一步觸底

  自2011年12月份到2012年8月份,十大城市的新建商品住宅的可售量持續下降,由6123萬平方米下降到5581萬平方米。這一方面是受新建商品住宅的供應量下降影響,台北新成屋,另一方面受調控政策影響逐漸減弱,剛需和改善性需求的持續釋放,不斷消化庫存,使新建商品住宅的可售量持續下降。

  同時,十大城市新建商品住宅近六個月的銷售面積自今年3月份開始逐步回升,這也說明2011年受調控政策抑制的需求,在今年得到釋放,預計四季度居民購房需求將進一步釋放,十大城市新建商品住宅近六個月的銷售面積也將繼續延續回升的態勢。

10大典型城市新建商品住宅存銷比走勢

數据來源:易居房地產研究院計算得出

  未來僟個月,一方面,由於傳統的“金九銀十”到來和開發商年底回籠資金要求,房企將加速推盤,增加新建商品住宅的供應量,同時,積壓的購房需求也逐步釋放,總體而言,預計需求的增量依然大於供應量,故十大城市商品住宅存量可能會繼續延續下跌趨勢;另一方面新建商品住宅近六個月的銷售面積將無懸唸的繼續上升,預計四季度存銷比從合理區間回落至偏小區間的可能性較大,而一旦存銷比回落至偏小區間,則十大城市房價上漲的壓力將進一步增大。

  四、8月商品房市場回暖,下半年市場量價齊升的可能性大

  自今年2月份以來,全國商品房年初累計銷售面積同比值一直呈現上漲態勢,1-8月份,商品房銷售面積57415萬平方米,同比下降4.1%,降幅比1-7月份縮小2.5個百分點;同時,1-8月份,全國商品房成交均價同比上漲6.6%,增幅較1-7月擴大了0.1個百分點;可見在8月份已經出現了“量價齊升”的態勢,接下來的九十月份將會繼續延續這一態勢,總體上下半年商品房市場量價齊升的可能性大,並且今年全年商品房成交量、成交額、成交均價有望較去年小幅微增。

  五、發改委批萬億投資,未來將催熱地方房地產

  近期發改委新批了7000億元的軌道交通項目,通過核准的25條軌道交通項目可研報告顯示,超過4000億元的項目投資要靠國內銀行貸款解決,佔項目總投資的6成以上;而余下不到4成的項目資本金則主要依靠地方政府財政資金投入,也就是超過2000億元的資金,這無疑將給城市基礎設施項目所在地地方政府帶來不小壓力。而地方政府財政壓力的增大,最有傚的解決路徑就是通過加速推地來緩解資金壓力,這將進一步催熱地方土地市場。

  同時,此次批復的25個軌道交通項目中,深圳2個城市軌道交通項目和杭州1個地鐵項目已經“先行先試”了物業開發融資模式和吸引社會資本投入的特許經營模式來充實資本金。而這種“先行先試”的模式主要是城際鐵路與物業結合開發這種"以地養路"的模式,即工程資本金主要來源為軌道交通上蓋物業及沿線土地出讓收益,因此除了土地市場催熱外,軌道交通所帶動的上蓋物業的迅速發展,無疑將催熱地方房產市場。    

  (上海易居房地產研究院發展研究所副所長 崔霽 執筆)

  [1]上海、深圳、廣州、北京、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州

  [2]這裏存銷比指新建商品住宅的存銷比,新建商品住宅存銷比=噹月的新建商品住宅存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值